Kira artış döneminin yaklaşmasıyla birlikte ev sahipleri ve kiracılar, yeni kira bedelinin hangi kurala göre belirleneceğini araştırmaya başladı. Kasım ayı oranının henüz açıklanmamış olması nedeniyle mevcut kira tutarları üzerinden kesin hesaplama yapılamıyor. Bununla birlikte artışın hangi veriye göre belirleneceği ve yasal sınırın nasıl uygulanacağı belli.
Kira artışında yasal sınır hangi kanunda yer alıyor?
Kira bedelinin yenileme dönemlerinde nasıl belirleneceği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344'üncü maddesinde düzenleniyor. İlgili hükme göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyor. Düzenleme, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanıyor.
Bu hüküm doğrultusunda ev sahibi, olağan kira yenilemesinde açıklanan yasal artış sınırının üzerinde bir oranı tek taraflı olarak uygulayamıyor. Taraflar, yasal üst sınırın altında bir artış üzerinde anlaşabiliyor. Sözleşmede daha yüksek bir artış oranının yazılı olması da kanunda belirlenen sınırın aşılmasına imkân vermiyor.
Kasım ayı kira oranı için hangi veri bekleniyor?
Kasım ayındaki artış sınırını belirleyecek veri, ekim ayına ait TÜFE 12 aylık ortalaması olacak. TÜİK, ekim ayı enflasyon rakamlarını 3 Kasım 2026 Salı günü saat 10.00'da açıklayacak. Aylık enflasyon, yıllık enflasyon ve 12 aylık ortalama değişim oranı aynı bültende ayrı göstergeler olarak yayımlanacak.
Kira artış hesabında 12 aylık ortalama dikkate alınacağı için diğer enflasyon rakamlarıyla karıştırılmaması gerekiyor. Örneğin yıllık TÜFE oranı ile 12 aylık ortalama aynı değeri göstermeyebilir. Kasım ayında yenilenecek sözleşmeler bakımından kullanılacak oran, ekim ayı bültenindeki ilgili ortalama olacak.
Kira sözleşmesi kasım ayında yenilenirse zam ne zaman uygulanır?
Kira artışı, sözleşmenin yenilendiği dönemle bağlantılı olarak gündeme geliyor. Kasım ayında yenileme tarihi bulunan sözleşmelerde yeni dönem bedeli belirlenirken kasım ayı için açıklanan yasal artış sınırı esas alınacak. Sözleşmenin yenilenme tarihi gelmeyen kiracılar için ise yalnızca yeni enflasyon verisinin yayımlanması nedeniyle hemen zam yapılması gerekmiyor.
Bu ayrıntı, kira artışının her ay otomatik olarak uygulanmadığını gösteriyor. TÜİK'in her ay enflasyon açıklaması, bütün kiracıların kira bedellerinin aynı tarihte değişeceği anlamına gelmiyor. Sözleşme süresi ve yenileme tarihi, artışın hangi dönemde gündeme geleceğini belirliyor.
Beş yıldan uzun kiracılıkta kira bedeli nasıl belirleniyor?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344'üncü maddesi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için ayrıca hüküm içeriyor. Bu durumda kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE 12 aylık ortalamasının yanı sıra kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınabiliyor. Hâkim, kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde belirleyebiliyor.
Bu nedenle uzun süreli kira ilişkilerinde ortaya çıkan her uyuşmazlık, standart yıllık zam hesabıyla çözümlenmiyor. Olağan yenileme dönemlerinde ise TÜFE 12 aylık ortalaması yasal sınır olarak uygulanıyor. Kasım 2026 için bu sınır, 3 Kasım'da açıklanacak ekim ayı enflasyon verileriyle belli olacak.
