İnşaat maliyet endeksinin yıllık yüzde 22,4 oranında artış gösterdiğini belirten Kuzu, bu artışın temel nedeninin yüksek enflasyon ve yerli malzeme fiyatlarındaki yükseliş olduğunu söyledi. Orta segmentte satışların durma noktasında olduğunu kaydeden Kuzu, “Şu anda 5 milyon TL altındaki konutlarda hareket var. Ancak 7-10 milyon TL aralığındaki orta segment konutlarda satışlar durdu. Yatırımcılar da piyasadan çekildi” ifadelerini kullandı.
Soru: İnşaat maliyet endeksi yıllık yüzde 22,4 oranında arttı. Sizce bu artışın temel sebebi nedir?
Halil Kuzu: Dövizde ciddi bir yükseliş yaşanmamasına rağmen özellikle Türkiye’de üretilen malzemelerde ciddi fiyat artışları oldu. Girdi maliyetleri sürekli yükseliyor. Bunun temel sebebi yüksek enflasyon. Doğrudan inşaat maliyetlerine yansıyor.
Soru: Malzeme fiyatlarının yanı sıra işçilik maliyetlerinde de artış var mı?
Halil Kuzu: İşçilik maliyetleri geçtiğimiz yılki gibi sert artmıyor, şu anda biraz durulmuş durumda. Çünkü inşaat sayısı azaldı, yeni projeler yavaşladı. Ancak son iki üç yılda yaşanan yüksek enflasyon, inşaat maliyetlerini ciddi oranda yukarı çekti.
Soru: Bu kadar yüksek maliyet artışı konut fiyatlarına nasıl yansıyor?
Halil Kuzu: Kurumsal firmalar maliyetleri fiyatlara yansıtmak zorunda kalıyor. Ancak satışlar yavaşlıyor. Bir de piyasada zararına satış yapan yeni müteahhitler var. Taşeronluktan gelen bazı kişiler müteahhitliğe başladı ve nakit sıkışıklığı nedeniyle ucuza daire satıyor. Bu durum, fiyat istikrarını bozuyor.
Soru: Müteahhitler konut fiyatlarını belirlerken nasıl bir denge kuruyor?
Halil Kuzu: Tamamen maliyet odaklıyız. İnsanlar, “Daha önce yapılan daireyi niye ucuza satmıyorsunuz?” diyor. Ancak bugün o daireyi yeniden yapsak maliyet çok yüksek. Üstelik devlet, yeniden değerleme yapıp vergi alıyor. Ucuza satmak mümkün değil. Bu sorun ancak devlet, belediyeler ve müteahhitlerin ortak çalışmasıyla çözülür. Arsa geliştirme, imar planları ve vergi düzenlemeleriyle fiyatlar kontrol altına alınabilir.
Soru: Yani kamu desteği şart diyorsunuz?
Halil Kuzu: Kesinlikle. Ancak bu destek TOKİ gibi sosyal konut projeleriyle değil. Devlet, lüks konut yerine dar gelirli vatandaşlara sosyal konut üretmeli. Ayrıca yeni imar alanları açılmalı, kat karşılığı oranları düşürülmeli. Şu anda bu oranlar yüzde 40-50 arasında, bazı yerlerde yüzde 60’lara kadar çıkıyor. Bu oranlar maliyeti iki katına çıkarıyor.
Soru: Sizin çözüm öneriniz nedir?
Halil Kuzu: Öncelikle konut kredilerinde faizler düşmeli, alım gücü artmalı. Arsa maliyetleri kontrol altına alınmalı. Dünya genelinde arsa maliyeti toplam maliyetin yüzde 20-25’idir, Türkiye’de ise yüzde 45’leri buluyor. KDV oranları da çok yüksek. Yeni projelerde yüzde 10 KDV alınıyor, bu da milyonlarca lira ek yük demek. Bu iş sadece müteahhitlerin çözebileceği bir mesele değil, devletin öncülük etmesi şart.
Soru: Maliyet artışı projelerde iptal veya yavaşlama yarattı mı?
Halil Kuzu: Şu anda 4-5 blokluk site projeleri yavaşladı. Satışlar genellikle 1+1 ve 2+1 gibi 5 milyon TL altındaki konutlarda var. Ancak 7-10 milyon TL arasındaki orta segment dairelerde satışlar durma noktasına geldi. Büyük projelere girmiyoruz artık. Eskiden 300-500 dairelik projelere giriyorduk, şimdi 100 dairelik projeye bile cesaret edemiyoruz.
Soru: Dar gelirli vatandaşlar için sosyal konut üretimi konusunda düşünceniz nedir?
Halil Kuzu: Biz maliyet odaklı çalışıyoruz, devlet bizden vergi ve kâr bekliyor. Ucuz konut için arsa temini şart. Belediyeler ve devlet destek olursa müteahhitler uygun fiyatlı konut üretebilir. Şu anda ise alım gücü düşük, yatırımcılar piyasadan çekildi. Sadece ihtiyacı olanlar konut alıyor. Bu da konut ve kira fiyatlarının yükselmesine neden oluyor.
Soru: Sektör şu anda uygun konut üretimine hazır mı?
Halil Kuzu: Şimdilik değil. Ancak sektör içinde bir beklenti var. Eğer Merkez Bankası faiz indirimi yapar ve krediler düşerse, biz de yeni projeler için harekete geçeriz. Kendi aramızda konuşuyoruz ama şu anda somut bir adım yok.
