Türkiye'de son yıllarda kira ilişkilerinden kaynaklanan anlaşmazlıkların artmasıyla birlikte, ev sahipleri ve kiracıların sözleşmeleri hangi şartlarda sona erdirebileceği de yeniden tartışma konusu oldu.
Yargıtay'dan gelen dikkat çekici karar, taraflar arasındaki ilişkinin devamını ciddi şekilde zorlaştıran durumlarda kira sözleşmesinin süresi dolmadan da fesih yolunun gündeme gelebileceğini ortaya koydu. Karar, hem konut hem de iş yeri kiralarında yaşanabilecek olağanüstü durumlar açısından önem taşıyor.
Kira sözleşmesinde süre dolmadan fesih gündeme geldi
12 Mart 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında, Türk Borçlar Kanunu'nun olağanüstü feshe ilişkin hükümleri değerlendirildi. Karara göre, kira ilişkisinin taraflardan biri açısından sürdürülmesinin makul şekilde beklenemeyeceği bir durumun ortaya çıkması halinde, sözleşmenin bitiş tarihinin beklenmesi zorunlu olmayabiliyor.
Bu kapsamda ev sahibi veya kiracı, ortaya çıkan olayların kira ilişkisini sürdürülemez hale getirdiğini ileri sürerek olağanüstü fesih hakkına başvurabiliyor. Ancak bu durumun her anlaşmazlıkta otomatik olarak uygulanacak bir hak olmadığı, olayın şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerektiği belirtiliyor.
Yerel mahkeme talebi kabul etmedi
Karara konu olan uyuşmazlık Mersin'in Anamur ilçesinde yaşandı. 2022 yılında yapılan kira sözleşmesinin ardından taraflar arasında çeşitli anlaşmazlıklar ortaya çıktı. Ev sahibi, kira sözleşmesinin henüz bir yıllık süresi dolmadan kiracıya taşınmazı boşaltması için üç aylık süre verdi.
Kiracının taşınmazı tahliye etmemesi üzerine konu yargıya taşındı. Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi ise davayı ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi kapsamında değerlendirerek, sözleşme süresi tamamlanmadan bu gerekçeyle dava açılamayacağı sonucuna vardı ve talebi reddetti.
Yargıtay kararı bozdu
Dosyanın kanun yararına bozma istemiyle Yargıtay'ın önüne gelmesinin ardından yerel mahkemenin yaklaşımı yeniden ele alındı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira ilişkisinin olağanüstü fesih hükümleri çerçevesinde de değerlendirilmesi gerektiğine işaret ederek yerel mahkeme kararını bozdu.
Yüksek Mahkeme'nin değerlendirmesinde, taraflar arasındaki ilişkinin devamının çekilmez hale gelmesi durumunda sözleşmenin süresinin sona ermesinin beklenmesinin her durumda zorunlu olmadığı vurgulandı. Böyle bir durumda, kanunda öngörülen bildirim ve fesih şartlarına uyulması kaydıyla kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilmesi mümkün olabilecek.
Hem ev sahiplerini hem kiracıları ilgilendiriyor
Karar yalnızca mülk sahipleri açısından değil, kira ilişkisinin diğer tarafı olan kiracılar bakımından da önem taşıyor. Çünkü olağanüstü fesih hükümlerinin şartlarının oluşması halinde bu hak, somut olayın özelliklerine göre her iki taraf tarafından da kullanılabiliyor.
Ancak taraflar arasında yaşanan her tartışma veya anlaşmazlığın tek başına sözleşmenin derhal sona erdirilmesi için yeterli olmadığına dikkat çekiliyor. Kira ilişkisinin gerçekten sürdürülemez hale gelip gelmediği, yaşanan olaylar ve tarafların iddiaları üzerinden değerlendiriliyor.
Olası tazminat ve mali sonuçlara hakim karar verecek
Sözleşmenin olağanüstü fesih yoluyla süresinden önce sona erdirilmesi halinde, taraflar arasında tazminat veya başka mali taleplerin ortaya çıkması da mümkün olabiliyor. Bu tür uyuşmazlıklarda ise somut olayın koşulları, fesih gerekçesi ve tarafların kusur durumları yargı makamlarınca değerlendiriliyor.
Yargıtay'ın kararı, kira sözleşmelerinde belirli sürelerin her koşulda tarafları aynı ilişkiyi sürdürmeye zorlayan mutlak bir engel olmadığını gösterirken, olağanüstü fesih hakkının kullanılabilmesi için hukuken kabul edilebilir ve kira ilişkisini devam ettirmeyi ciddi biçimde zorlaştıran nedenlerin bulunması gerektiğini bir kez daha ortaya koydu.
