Denizli’nin Çal ilçesinde kerpiç evlerin arasında büyüdü Halil Kuzu. Çocukluğu, bugünün betonarme şantiyelerinden oldukça uzakta, toprağın ve samanın birbirine karıştığı bir dünyada geçti. Kerpiç evlerin yapımında kullanılan bulamacı ayaklarıyla yoğurduğu günleri bugün hâlâ hatırlıyor.
Kuzu; artan inşaat maliyetleri, konut fiyatları, deprem güvenliği, kentsel dönüşüm ve yeni yerleşim alanlarını değerlendirirken, “Çanakkale’nin geleceğini bugünden planlamalıyız” mesajı verdi.
Artan maliyetler, küçülen projeler, değişen konut alıcısı, deprem riski ve yeni imar alanlarını değerlendiren Kuzu, kentte yapılaşmanın günü değil geleceği gözeterek planlanması gerektiğini vurguladı.
Çocukluğunda toprağın, samanın ve emeğin içinden geçen Kuzu, gençliğinde ise bu kez bilgisayar ekranında kentler kurmaya başladı. Bir dönemin sevilen bilgisayar oyunu olan “Simcity” ile Fabrikalar, yollar, binalar ve şehirler inşa ettiği simülasyon oyunu, ona yalnızca bir oyun alanı değil, bir tür zihinsel egzersiz sundu.
Bugün Denizli’den, Kazakistan’a, Çanakkale’ye farklı yatırım alanlarına uzanan iş hayatına baktığında, çocukluk ile bugünün arasında kendisinin de fark ettiği bir bağ var. O günlerde oyun ekranında kurduğu şehirler, bugün gerçek hayatın içinde karşısına çıkıyor.
Bir binanın yükselmesi için arsanın, demirin, betonun, işçiliğin, finansmanın, ulaşımın, mevzuatın ve en önemlisi zamanın aynı denklemde buluşması gerekiyor. Üstelik Türkiye gibi ekonomik parametrelerin sürekli değiştiği bir ülkede, bugün yapılan hesabın iki yıl sonra aynı kalması da mümkün olmuyor.
“İnşaatın maliyeti sadece beton ve demir değil”
Kuzu’ya göre son yıllarda Türkiye ekonomisinin önemli lokomotiflerinden biri olan inşaat sektörü, bugün geçmişten çok farklı bir denklemle karşı karşıya.
Akaryakıttan enerjiye, su ve genel giderlerden işçiliğe kadar hemen her kalemde yaşanan maliyet artışlarının doğrudan inşaat sektörüne yansıdığını belirten Kuzu, bir projenin iki hatta üç yıl sürebildiğine dikkat çekti. Proje başladığında yapılan hesabın, teslim aşamasına gelindiğinde aynı ekonomik karşılığı taşımadığını ifade etti.
“Şu an her şey pahalı. Akaryakıt pahalı, enerji pahalı, su pahalı. Bir inşaat en az iki yıl, bazen üç yıl sürüyor. O sırada ülkemizde enflasyon değişiyor ve para bir anlamda erimeye başlıyor” diyen Kuzu, bu tablonun alıcı açısından farklı, üretici açısından farklı sonuçlar doğurduğunu söyledi.
Bugün konut almak isteyen vatandaşın yüksek fiyatlarla karşı karşıya kalırken, müteahhidin de aynı oranda kazanç elde ettiği algısının gerçeği tam olarak yansıtmadığını belirten Kuzu, maliyetlerin ve finansman yükünün sektör üzerindeki baskıyı artırdığını aktardı.
Kuzu’nun bu noktada kullandığı bir cümle ise müteahhitlik sektörünün bugün geldiği noktayı özetler nitelikte:
“Bir müteahhidin elinde ev kalırsa zarar etmiş demektir.”
Çünkü amaç yalnızca bir bina yapmak değil, yapılan yatırımı yeniden sermayeye dönüştürebilmek.
Kuzu, kendi projelerinde bu nedenle satış sürecini mümkün olduğunca esnettiklerini belirterek, arazi maliyetinin kendilerine ait olmasının da önemli bir avantaj sağladığını söyledi. “Kendi yatırımlarımız kapsamında sıfır faiz uyguluyoruz ki elimizde kalmasın. Arazi kendimizin olduğu için avantajlı duruma düşüyoruz. Öteki türlü zarar ediyor oluruz” ifadelerini kullandı.
Çanakkale’de işçilik pahalı, arsa daha pahalı
Çanakkale’de inşaat yapmanın İstanbul’a göre kendine özgü avantajları ve dezavantajları olduğunu anlatan Kuzu, en önemli sorunlardan birinin nitelikli iş gücüne erişim olduğunu belirtti.
Çanakkale’de inşaat sektöründe çalışacak ekip sayısının sınırlı olduğunu ifade eden Kuzu, bu nedenle dışarıdan ekip getirmek zorunda kaldıklarını ve bunun da maliyetleri yükselttiğini söyledi.
Kalıp, demir ve benzeri işlerde taşeron ekiplerin kullanıldığını belirten Kuzu, İstanbul’da daha yüksek olan bazı genel giderlerin ise Çanakkale’de daha düşük kalabildiğini kaydetti.
İstanbul’da ulaşım ve trafik nedeniyle bir iş için birden fazla araç kullanmak gerekebilirken, Çanakkale’de aynı işin daha az araçla çözülebildiğini belirten Kuzu, kentin ulaşım kolaylığının sektör açısından avantaj olduğunu söyledi.
Ancak bu avantajın arsa maliyetleri karşısında yeterli olmadığını savunan Kuzu, özellikle Kepez ve çevresindeki gelişimin yeni imar alanlarıyla birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.
“Çanakkale’de kırsala girince fiyatların ucuzlayacağı düşünülüyor ama Çanakkale için bu her zaman geçerli değil. Kepez büyüyor. Yeni imar alanlarının açılması gerekiyor. Olmadığı için metrekare fiyatları da artıyor” dedi.
Kuzu’ya göre bunun sektöre yansıyan sonuçlarından biri de proje büyüklüklerinin küçülmesi.
Geçmişte 90-95 dairelik projeler yapılırken bugün 45-50 dairelik projelerin daha fazla görülmeye başladığını belirten Kuzu, bunun yalnızca sektörün değil, kentteki konut arzının da dönüşümünü gösterdiğini söyledi.
Konut var ama alıcı aynı değil
İnşaat maliyetlerindeki artışın konut fiyatlarına yansıması kadar önemli başka bir değişim de alıcının satın alma gücünde yaşandı.
Kuzu, geçmişte doktorlar, akademisyenler ve beyaz yakalı çalışanların daha rahat şekilde konut projelerine yöneldiğini, bugün ise aynı grupların alım gücünün değiştiğini ifade etti.
Bu nedenle satışların daha uzun vadeye yayıldığını belirten Kuzu, konut piyasasında yalnızca fiyatların değil, ödeme biçimlerinin de değiştiğine dikkat çekti.
Bir başka ifadeyle mesele artık yalnızca “ev ne kadar?” sorusundan ibaret değil. Vatandaşın o eve hangi koşullarda ulaşabileceği de denklemin önemli bir parçası.
Kuzu, arz-talep dengesizliği ve yükselen maliyetlerin yerel halkın erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını belirterek, gayrimenkul yatırımlarında kısa vadeli kazanç yerine kalıcı değerin gözetilmesi gerektiğini söyledi.
“Gayrimenkul yatırımları sadece bugünü değil, yarını da gözetmeli. Kira getirisi veya kısa vadeli kârlar değil; lokasyon, altyapı kalitesi, ulaşım olanakları ve amortisman süresi gibi kalıcı değerler esas alınmalı” ifadelerini kullandı.
“Eski binalar için risk çok daha büyük”
Sektörün ekonomik sorunlarının yanında Çanakkale açısından en kritik başlıklardan biri ise deprem.
Kuzu, özellikle 1960-1980 arasında yapılan yapıların önemli bir bölümünün bugünün yapı standartlarıyla karşılaştırılamayacağını savundu. Hazır betonun yaygın olmadığı, demir oranları ve kolon-kiriş birleşimleri konusunda bugünkü kadar gelişmiş standartların bulunmadığı eski yapıların mutlaka teknik açıdan değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.
1999 Marmara Depremi sonrasında yapı güvenliği konusunda önemli çalışmalar yapıldığını ifade eden Kuzu, deprem sırasında binaların nerelerden kırıldığı, duvarların nasıl çatladığı ve yapıların hangi noktalardan hasar aldığına ilişkin gözlemlerin yeni yapı standartlarının oluşmasına katkı sağladığını söyledi.
Bugün yapılan yeni binaların önemli avantajlarından birinin, güncel teknoloji ve yönetmeliklere göre inşa edilmeleri olduğunu belirten Kuzu, buna rağmen maliyet faktörünün de yapı güvenliği tartışmasının önemli bir parçası olduğunu ifade etti.
Kuzu’ya göre deprem güvenliği ile ekonomik sürdürülebilirlik birbirinden ayrı düşünülemeyecek iki başlık.
Çünkü daha güvenli yapı üretmek için kullanılan malzeme, teknoloji ve mühendislik hizmetlerinin de bir maliyeti bulunuyor.
Sosyal konut için 850 dairelik proje gündemdeydi
Konut ihtiyacının Çanakkale açısından önemli bir başlık olduğunu belirten Kuzu, geçtiğimiz günlerde İnşaat Mühendisleri Odası ile gerçekleştirdikleri görüşmede sosyal konut konusunda da değerlendirmelerde bulunduklarını anlattı.
Kuzu, uygun şartlar oluşması halinde 850 dairelik bir sosyal konut projesi gerçekleştirebileceklerini ancak mülk sahiplerinin ekonomik beklentileri ile projenin uygulanabilirliği arasında ortak bir noktaya ulaşılamadığını ve bu nedenle projeden geri çekilmek durumunda kaldıklarını söyledi.
Kentsel dönüşüm projelerinde bazı harçlardan muafiyet bulunmasına rağmen otopark konusunda maliyetlerin ciddi biçimde yükseldiğine dikkat çeken Kuzu, araç başına yaklaşık 7 milyon liraya ulaşabilen otopark maliyetlerinin projelerin ekonomik fizibilitesini zorladığını ifade etti.
Yeni yapılacak sosyal konutların ise güncel yapı teknolojileri sayesinde daha güvenli bir yapı stoğu oluşturabileceğini belirtti.
“Çanakkale’nin geleceğini birlikte düşünmeliyiz”
Kuzu’nun sohbet boyunca yalnızca kendi sektörünün sorunlarını değil, Çanakkale’nin nasıl büyümesi gerektiğini de gündeme getirmesi dikkat çekti.
“Çanakkale yalnızca bir coğrafya değildir; bir tarih, bir doğa ve bir yaşam kültürüdür. Ancak bu değerli kimlik bizlere büyük bir sorumluluk da yüklüyor” diyen Kuzu, kentteki yapılaşmanın yalnızca yeni binalar üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğini ifade etti.
Karacaören Siteler Bölgesi’ne yönelik gerçekleştirilen teknik ziyaretin ardından Çanakkale Belediyesi ve Mimarlar Odası’nın katılımıyla yapılan değerlendirme toplantısında ulaşım, temizlik, park ve bahçeler ile imar başlıklarının ele alındığını belirten Kuzu, kurumlar arası iş birliğinin önemine dikkat çekti.
Özellikle Karacaören gibi yeni gelişen bölgelerin doğru planlanmasının önem taşıdığını ifade eden Kuzu, geniş cadde ve yerleşim alanlarının yalnızca araç trafiği açısından değil, yayalar ve bisikletliler açısından da değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
“Karacaören iyi değerlendirilmeli. Trafik yönünden, bisiklet yolu, yürüyüş yolu gibi vatandaşın rahat kullanabileceği alanlar düşünülmeli. Gereksiz yeşillik ve yolu engelleyen alanlar yerine planlı yeşil alanlar oluşturulmalı” dedi.
Yeni yerleşim bölgelerinde bugün yapılacak doğru planlamanın 10 yıl sonra kendisini daha fazla göstereceğini belirten Kuzu, “Biraz da sabırlı olmak lazım. On yıl sonra oradaki ağaçlar, yeşillikler zaten büyüyecek. Daha yeşil görünecek” ifadelerini kullandı.
Kuzu’ya göre Çanakkale’nin geleceğinde ulaşım, yeni imar alanları, sanayi, konut ve çevre başlıklarının birbirinden bağımsız düşünülmemesi gerekiyor.
Bu nedenle belediye, ticaret odası, meslek odaları, özel sektör ve diğer kurumların kent için ortak zeminde buluşması gerektiğini belirten Kuzu, kendilerinin de seçimlerden bağımsız olarak kent yararına projelerde paydaşlarla çalışmaya devam edeceklerini söyledi.
“Ticaret odası seçimlerinde kim kazanırsa kazansın, Çanakkale için en güzel projeler nasıl olur, bunları birlikte ele almak ve geliştirmek için çalışacağız. Siyasetten uzak, bu kenti kalkındıran projeler üzerinde çalışıyoruz” dedi.
Kerpiçten betona, oyundan gerçeğe
Halil Kuzu’nun anlattığı hikâyenin belki de en ilginç tarafı, bütün bu ekonomik ve teknik tartışmaların arasında çocukluğuna kadar uzanan bir çizginin bulunması.
Bir zamanlar Çal’da kerpiç evlerin yapımında kullanılan bulamacı ayaklarıyla yoğuran bir çocuğun, yıllar sonra Çanakkale’de kentlerin, binaların ve yaşam alanlarının nasıl kurulması gerektiği üzerine konuşması…
Gençliğinde bilgisayar ekranında yollar, fabrikalar ve şehirler kuran bir başka Kuzu…
Bugün ise gerçek arsalar, gerçek maliyetler, gerçek deprem riski ve gerçek insanların barınma ihtiyacıyla karşı karşıya.
Belki de bu nedenle Kuzu’nun anlattığı mesele yalnızca müteahhitlerin hesabı değil.
Bir binanın maliyetinden, bir ailenin ev sahibi olma ihtimaline; eski yapıların deprem riskinden, yeni mahallelerin nasıl tasarlanacağına kadar uzanan daha büyük bir sorunun parçası.
Çünkü şehirler de insanlar gibi yalnızca bugün için yaşamıyor.
Bugün atılan her temel, yarının Çanakkale’sine bırakılan bir iz taşıyor.
